Desde a chegada da pandemia causada pela Covid-19 diversos
estabelecimentos comerciais foram fechados ou tiveram o horário de
funcionamento reduzido por determinação do Poder Público.
Além das restrições de funcionamento, o movimento caiu
drasticamente por medo de contrair o vírus, sem contar a queda de renda
ocasionada pelo desemprego, insegurança quanto aos efeitos futuros da crise e a
diminuição dos serviços em geral.
De acordo com levantamento feito pelo Sebrae[1], ainda no início da pandemia, o
faturamento de 89% das micro e pequenas empresas caiu, situação que vem sendo
agravada com o passar dos meses, sem qualquer previsão de normalização da
situação no país.
No intuito de auxiliar os empresários na gestão da crise, o
governo editou atos visando diminuir os efeitos da pandemia como a redução da
jornada de trabalho e do salário de forma proporcional, suspensão dos contratos
de trabalho e o oferecimento de crédito aos empresários. Todavia, o acesso ao
crédito, sobretudo aos pequenos empresários está muito difícil, pelas
exigências dos bancos, ocasionadas pelo medo da inadimplência e incertezas
sobre a duração do isolamento social.
Diante da situação atual, fica praticamente impossível o já
sacrificado empresário brasileiro arcar com os custos operacionais e ainda
obter o lucro necessário para sua sobrevivência.
Apesar das medidas anunciadas pelo Poder Público, nenhuma
medida foi tomada para minorar o efeito da crise em relação aos alugueis, que
tem peso relevante no custo de diversos empresários.
Entretanto, existe uma solução legal para minorar o
problema, a chamada “ação revisional de aluguel”, prevista no Art. 68[2] da Lei do Inquilinato (Lei Federal
8.245/91). Cumpre transcrever o dispositivo legal para uma maior elucidação do
tema:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito
sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código
de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel
cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de
conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto
pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel
provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída
pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não
poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída
pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu
poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para
tanto;
IV – na audiência de conciliação,
apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não
sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o
aluguel provisório. (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para
desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este
estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será
reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Cumpre ressaltar, que a lei é aplicável não somente em
momento da pandemia, mas toda vez que o valor contratual do aluguel fica
distante do valor de mercado do imóvel.
Com o advento do isolamento social, certamente os pontos
comerciais tiveram o valor reduzido, por conta da lei da oferta e procura.
Portanto, em caso de ausência de acordo com o proprietário, o inquilino pode
conseguir em sede de liminar a redução de até 20% do valor contratual (art. 68,
II, “a” da Lei 8.245/91). No momento atual, qualquer redução de custo será bem
vinda ao empresário e auxiliar na manutenção do estabelecimento com a
consequente geração de riqueza, manutenção de empregos e pagamento de tributos
aos cofres públicos.
Ademais, nada impede o acordo entre as partes no âmbito
judicial, o que na prática forense é muito mais comum que o acordo feito
extrajudicialmente, bem como a fixação através de sentença de valor inferior a
80% da previsão no ajuste locatício.
Por oportuno, em caso de procedência da ação, a redução
retroagirá a citação (ato do processo que comunica a existência do mesmo ao réu
e oferece prazo para a sua defesa).
Concluindo, a ação revisional de aluguel pode se tornar um
importante instrumento de auxílio aos empresários afetados de forma drástica
pela crise financeira e sanitária vivida atualmente no Brasil, com a
consequente diminuição do desemprego e efeito menos drásticos a arrecadação do
Estado.
Fonte: Consultor Jurídico