A decisão proferida em 10/4/2026 pela MM. Juíza Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, da 1ª Vara de Registros Públicos da capital, nos autos do pedido de providências 1107609-45.2025.8.26.0100, encerra – ao menos em sede administrativa – uma das passagens mais interessantes da jurisprudência registral paulista: o caso da pretendida averbação preventiva, cautelar, em massa, veiculada pelo Ministério Público de São Paulo, noticiando possíveis fraudes relacionadas à comercialização de unidades de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) no Município de São Paulo.
O caso nasceu de uma decisão exarada nos autos da ação civil pública 1005295-65.2025.8.26.0053, em curso na 11ª Vara da Fazenda Pública, que ordenou uma averbação preventiva de possíveis fraudes na comercialização dos imóveis. Seguiu-se o ofício requisitório oriundo do Ministério Público dirigido aos Registradores da Capital, instando-os à pronta averbação em massa.
A Corregedoria assentou, no Parecer 376/2025-E, que a ordem judicial de averbação é eficaz e exequível independentemente de confirmação pelo órgão ad quem, mas depende de título hábil (mandado, ofício, certidão ou decisão com força de ofício). Além disso, o ofício requisitório do MP não é, em regra, título registrável; as averbações preventivas caracterizam-se pela provisoriedade e instrumentalidade, sendo sempre condicionais e temporárias.
O mais importante é que a CGJ concluiu que o ofício do Ministério Público, requisitando que se proceda a averbação preventiva e premonitória, não é, em si mesmo, título hábil para ingresso no fólio real. A averbação pedida pelo MP fere a legalidade registral e não se enquadra nas hipóteses legais de registro ou averbação consoante a Lei de Registros Públicos.
Em síntese, o núcleo do entendimento foi este: há violação do regime urbanístico de HIS, mas não nulidade do contrato; portanto, o título registra-se, sem prejuízo de comunicação ao Município e ao Ministério Público para apuração e sanção da irregularidade.
A decisão terminativa da 1ª Vara de Registros Públicos revogou a suspensão anteriormente decretada das prenotações e reconheceu que a atuação dos Oficiais, denegando ou efetivando a prática do ato, desenvolveu-se no exercício regular da função delegada, ainda que, à época, não houvesse entendimento firmado sobre a matéria.
O caso HIS/HMP exemplifica com clareza a tensão entre a publicidade preventiva e os limites da tipicidade dos títulos registráveis. O sistema registral resistiu à tentação de converter o fólio real em repositório de hipóteses meramente preambulares, reafirmando que só o que é típico, determinado e formalmente idôneo pode ingressar na matrícula.
Fonte: material jurídico reproduzido no clipping encaminhado pelo usuário.
